Вопросы и ответы

Имущественный паспорт дома: что это и зачем нужен для ОСС

Что входит в имущественный паспорт

• Все зарегистрированные помещения дома: квартиры, нежилые помещения, машино-места, комнаты в коммунальных квартирах — с кадастровыми номерами и инвентарными номерами.
• Площади помещений по данным ЕГРН (приоритет над техдокументацией — требование судебной практики).
• Сведения о правообладателях и форме собственности (единоличная, долевая, совместная).
• Расчёт голосов каждого собственника для голосования на ОСС.
• Суммарная площадь — знаменатель голосов дома.
• Выявленные расхождения между данными ЕГРН и ГИС ЖКХ.

Знаменатель голосов: как устроен расчёт

Согласно ч. 3 ст. 48 и ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, количество голосов собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество дома, которая пропорциональна площади его помещения. Формула:

Знаменатель — суммарная площадь всех жилых и нежилых помещений в доме, зарегистрированных в ЕГРН, которые не относятся к общему имуществу.

В знаменатель включаются:

• жилые помещения (квартиры, комнаты в коммунальных квартирах);
• нежилые помещения (офисы, магазины, кладовые с отдельными кадастровыми номерами);
• машино-места (с 2017 года — самостоятельный вид недвижимости);
• помещения в муниципальной и государственной собственности.

В знаменатель не включается общедомовое имущество: лестницы, лифтовые шахты, технические подвалы, чердаки, колясочные — всё, что не имеет отдельного кадастрового номера и принадлежит всем собственникам пропорционально.

Физические и юридические лица в ЕГРН: в чём разница

С 1 марта 2023 года (ФЗ от 14.07.2022 № 266-ФЗ) выписки из ЕГРН для третьих лиц частично обезличены.

Что это означает для ОСС: голоса и доли рассчитываются корректно для всех собственников — обезличивание на суммы не влияет. Но для рассылки уведомлений и составления «Сведений о лицах, принявших участие в общем собрании» (обязательного приложения к протоколу с 01.09.2025) одних данных ЕГРН недостаточно: ФИО физлиц придётся получать из других источников.

Как легально получить ФИО собственников-физлиц:

• Нотариус — вправе запросить ЕГРН на любого правообладателя. Стоимость справки — около 450 ₽. Обязан мотивированно отказать, если нет законного основания для запроса.
• УК через ГИС ЖКХ — управляющие организации получают данные владельцев через систему. Инициатор ОСС вправе запросить у УК реестр собственников: та обязана предоставить его в течение 5 дней.
• Сами собственники — предоставляют данные инициатору добровольно при обходе квартир или через домовой чат.

Особые случаи расчёта голосов

Долевая собственность

Если помещением владеют несколько человек с определёнными долями (например, ½ и ½), каждый голосует своей долей от голосов помещения. Суммарно их голоса равны голосам за всё помещение — ничего не теряется и не удваивается.

Совместная собственность (чаще всего — супруги)

При совместной собственности доли юридически не определены — они считаются равными. Если на собрание пришёл один из супругов и второй не против — он вправе проголосовать за всё помещение целиком. Если оба пришли — каждый голосует за половину.

Коммунальные квартиры

Каждый владелец комнаты в коммунальной квартире голосует своей долей: площадь его комнаты делится на знаменатель дома. Места общего пользования внутри квартиры (кухня, ванная) — это общее имущество коммунальной квартиры, в знаменатель не включаются.

Муниципальная и государственная собственность

Голоса за муниципальные помещения подаёт представитель органа местного самоуправления или уполномоченного ведомства — по площади всех муниципальных помещений в доме. Это нередко значительный пакет голосов, особенно в новостройках с нераспроданными квартирами или в домах со встроенными учреждениями.

Машино-места

С 2017 года машино-место — отдельный объект недвижимости с собственным кадастровым номером. Его владелец — полноправный участник ОСС; голоса рассчитываются по площади машино-места так же, как и для любого другого помещения.

Почему реестра УК недостаточно

Управляющая компания обязана предоставить реестр собственников по запросу в течение 5 дней (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ). Но на практике этот реестр отражает только те сведения, которые УК получала от собственников или из ГИС ЖКХ в прошлом — он не обновляется автоматически при каждой сделке. В результате:

• в реестре числятся бывшие собственники, уже продавшие квартиру;
• новые собственники (после сделки или наследования) отсутствуют;
• долевая/совместная собственность записана неточно;
• площади могут не совпадать с данными ЕГРН после перепланировки.

Неточный реестр → неверный знаменатель → кворум и итоги голосования оспоримы в суде.

Как заказать имущественный паспорт

На странице любого дома в базе СобДома.РФ есть кнопка заказа имущественного паспорта. Документ формируется по актуальным данным ЕГРН — с расчётом голосов, сверкой с ГИС ЖКХ и выявлением расхождений. Срок подготовки — до 5 рабочих дней.

Частые вопросы

Общая инструкция по проведению собрания — в разделе Как провести ОСС: что нужно для результата. Данные о вашем доме, GIS-коде и истории протоколов — в базе СобДома.РФ.