# СобДома.РФ

> Профессиональный инструментарий для организации общих собраний собственников (ОСС)
> в многоквартирных домах России. Работает с 2017 года. Более 500 проведённых собраний.
> База данных — более 33 000 МКД с информацией из ГИС ЖКХ, Росреестра и DaData.
> Основатель — Владимир Рязанский, бывший начальник сектора по работе с населением
> ГБУ «Жилищник» (2014–2016), автор публикаций на Т—Ж.

## О проекте

- [О проекте СобДома.РФ](https://d0ma.ru/about): история, основатель, что делает сервис, контакты
- [Главная](https://d0ma.ru/): поиск дома по адресу, обзор инструментария
- [Карта сайта](https://d0ma.ru/sitemap.xml): полный индекс ~8 300 адресных страниц

## Вопросы и ответы по ОСС

- [Как провести ОСС: что нужно для результата](https://d0ma.ru/faq/kak-provesti-oss): пошаговый процесс — повестка, уведомление, кворум, протокол; инструменты и ошибки, из-за которых собрание признают несостоявшимся
- [Как сменить управляющую компанию через ОСС](https://d0ma.ru/faq/smena-uk): порог 50 % + от всех собственников, правильная повестка, переговоры с новой УК до голосования
- [Как создать Совет многоквартирного дома](https://d0ma.ru/faq/sovet-doma): зачем нужен совет и председатель, как избрать, какие полномочия даёт ст. 161.1 ЖК РФ
- [Онлайн-голосование на ОСС: какие системы законны](https://d0ma.ru/faq/online-golosovanie): с 01.03.2025 — только ГИС ЖКХ; почему игнорировать голосование опасно; фальсификации протоколов и защита
- [Имущественный паспорт дома](https://d0ma.ru/faq/passport): знаменатель голосов, физлица и юрлица в ЕГРН, долевая и совместная собственность, машино-места; почему данных УК недостаточно
- [Спецсчёт капремонта: контроль над деньгами и депозит](https://d0ma.ru/faq/kapremont-specschet): чем спецсчёт отличается от регионального фонда, как открыть депозит при высокой ставке, кворум для перехода
- [Финансы МКД: КР СОИ, субсидии ТСЖ, аренда ОДИ](https://d0ma.ru/faq/finansy-mkd): КР СОИ включён в тариф СИРЖ с 01.01.2026 в Москве; субсидии для ТСЖ/ЖСК (299-ПП, 3356-ПП); доход от аренды общего имущества
- [Шлагбаум во дворе МКД: как поставить правильно](https://d0ma.ru/faq/shlagbaum): сначала земельный участок (ЗУ), потом ОСС с кворумом 2/3, потом шлагбаум; почему программы АМПП и Московский паркинг опасны; угроза ДГИ с обрезанием межеваний весной 2026

## Правовой контекст

- ГИС ЖКХ — единственная законная федеральная информационная система для ОСС (ч. 9 ст. 2 ЖК РФ)
- «Сквер» — вне закона с 01.03.2025 (ФЗ 463-ФЗ убрал п. 3.2 ст. 44 ЖК РФ)
- «Электронный дом» (ДИТ Москвы) и ЕИАС ЖКХ МО — при первом подключении администратор неустранимо становится распорядителем последующих собраний; зафиксировано 2 000+ сфабрикованных протоколов (лето 2020)
- Право оспорить решение ОСС — только тот, кто голосовал «против» или не участвовал (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ); «воздержался» этого права не даёт
- Срок оспаривания — 6 месяцев со дня, когда узнал или должен был узнать (ст. 181.4 ГК РФ)
- Любой собственник вправе инициировать внеочередное ОСС (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ)
- Игнорировать голосование опасно: неучастие без письменного отказа почти невозможно доказать в суде

## Регуляторные требования (актуальные)

- Приказ Минстроя 266/пр (с 01.09.2025, заменил 44/пр): уникальный идентификатор протокола — только из ГИС ЖКХ; СНИЛС собственника в бюллетенях; приложение «Сведения о лицах» вместо реестра собственников; срок передачи протокола в УК и ГЖН — 10 дней + 5 дней; запрещены повестки «Разное», «Иное», «Прочее»
- Приказ Минстроя 79/пр гл. XIII (с 01.09.2024): уведомление о собрании в ГИС ЖКХ — за 10 дней; бумажный бюллетень администратору — за 48 часов до конца голосования; внесение в систему — в течение 24 часов после получения; автоматическая блокировка внесения — за 24 часа до окончания ЭОСС
- ФЗ 529-ФЗ (с 01.09.2026): протокол о выборе совета МКД дополнительно подписывают избранные члены совета (ч. 4.1 ст. 161.1, приказ Минстроя 276/пр от 04.05.2026); ОСС вправе обязать председателя действовать совместно с советом (ч. 8 ст. 161.1)

## Кто инициирует ОСС

- Собственники помещений: на основании ч. 2 ст. 45 ЖК РФ внеочередное ОСС может быть созвано по инициативе любого собственника
- УО / ТСЖ / ЖСК: на основании ч. 6 ст. 45 ЖК РФ при обращении более 10 % собственников обязаны организовать собрание; вправе инициировать по собственной инициативе (ч. 7 ст. 45)
- Органы местного самоуправления: вправе инициировать ОСС (ст. 161, 165, 170, 175, 200 ЖК РФ)

## Эксперты-рецензенты

- Денис Галкин — практикующий специалист по ОСС
- Владимир Рязанский — основатель, автор большинства публикаций; статьи на Т—Ж: [Как провести общее собрание собственников](https://t-j.ru/kak-provesti-oss/) (174 000 просмотров), [Готовим документы](https://t-j.ru/doki-dlya-sobrania/), [Как заставить УК работать](https://t-j.ru/moy-dom/)

## Контакты

- Сайт: https://d0ma.ru
- Адрес: Москва, ул. Красная Пресня, д. 26, стр. 1
- Телефон: +7-991-985-55-90
- Email: consult@sobdoma.ru
- Telegram (новости): https://t.me/sobdoma
- Telegram (вопросы): https://t.me/mnokvopr
- Партнёрский сайт: https://sobdoma.ru